Uwaga! Można nie płacić za mieszkanie w trakcie budowy

Wśród polskich firm budujących mieszkania, możliwość zapłaty większości należności za lokal już po jego wybudowaniu nie jest popularnym rozwiązaniem. Po kryzysie na nowo pojawiają się jednak systemy, w których przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”, lecz zdarzają się i inne jego wariacje znane pod nazwą 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy. – Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że nabywca płaci za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania – tłumaczy Bartosz Jankowski, Manager ds. Rynku Pierwotnego w Home Broker.

Co dwudziesty deweloper daje taką możliwość

Niestety wśród deweloperów systemy są rzadko spotykane. –Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania - zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Z drugiej natomiast strony - wśród kupujących - jest to rozwiązanie niezwykle popularne. Dzięki temu deweloperom, którzy stosują tę formę finansowania, znacznie łatwiej zdobyć serca nabywców.

System przesądza o sprzedaży

Deweloperzy są świadomi jak mocno możliwość finansowania zakupu w systemie wpływa na atrakcyjność oferty i wzrost sprzedaży mieszkań. Właśnie dlatego wiele firm wprowadza tego typu rozwiązania chociażby okresowo. – Firma Layetana w inwestycji Mozaika Mokotów wprowadziła system, aby zwiększyć przedsprzedaż – zwraca uwagę Bartosz Jankowski. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla nabywców, gdy zaawansowanie robót budowlanych jest niewielkie. Wtedy właśnie całe ryzyko niepowodzenia projektu pozostaje po stronie dewelopera, szczególnie gdy pierwsza wpłata była zrealizowana za gotówkę, a na uruchomienie kredytu finansującego pozostałą wpłatę nabywca ma rok lub dwa.

Czasem trzeba dopłacić

Trzeba mieć jednak świadomość, że system 10/90 i jemu podobne są dla deweloperów kosztowne. Dlatego właśnie część z firm wprowadza dodatkowe opłaty dla osób chcących skorzystać z takiej formy finansowania. Działają tak na przykład Budimex Nieruchomości i ATAL. Pierwsza z nich oprócz systemu 10/90 oferuje możliwość wpłat na specjalny rachunek powierniczy zamknięty, który chroni nabywców przed utratą pieniędzy w przypadku upadku dewelopera. Za system 10/90 należy standardowo dopłacić 8% wartości nieruchomości, natomiast za rozwiązanie w formie rachunku powierniczego opłata jest o połowę niższa. Podobnie jest w przypadku inwestycji Osiedle Innova na Wrocławskich Krzykach. Deweloper Fadessa Polnord zaproponował tu system 30/70 na wszystkie mieszkania, co wiąże się z dopłatą na poziomie 300 zł za m kw. lokalu. Warto jednak zauważyć, że do końca roku trwa tu promocja, dzięki której skorzystanie z preferencyjnej formy zakupu lokalu nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Nie do końca bez ryzyka

Pomimo oczywistych pozytywów zapłaty za mieszkanie po jego wybudowaniu należy być też świadomym ewentualnego ryzyka. Dokonując tradycyjnej transakcji na rynku pierwotnym kupujący od razu wie na jakie mieszkanie go stać, jakie będzie płacił raty i czy w ogóle dostanie kredyt. – Korzystając z systemu podejmuje się natomiast ryzyko, że w wyniku zmiany sytuacji materialnej lub warunków rynkowych zdolność kredytowa nie pozwoli na sfinansowanie pozostałej do zapłaty należności za mieszkanie już po jego wybudowaniu – zwraca uwagę Bartosz Jankowski.

Sposób na ryzykowny zarobek

Systemy 10/90 i podobne pozwalają ponadto na skorzystanie z jednej z najbardziej agresywnych form inwestowania w nieruchomości. Polega ona na nabyciu lokalu na rynku pierwotnym i wpłacie jak najmniejszej kwoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed dopłatą brakującej kwoty dokonaniu cesji (przeniesienia na inną osobę praw do zakupu nieruchomości). W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej. Można więc zarówno dużo zarobić jak i dużo stracić, co obrazuje przykład:

1. Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek poziomie 50 tys. zł, czyli w systemie 10/90,

2. Gdyby cena rynkowa nieruchomości wzrosła na przykład o 10% inwestor może dokonać cesji praw z umowy przed końcem budowy. Przy cenie lokalu na poziomie 550 tys. zł daje to zarobek na poziomie 50 tys. zł, ale choć stanowi to 10% wartości nieruchomości, to inwestor zaangażował w tę transakcję tylko 50 tys. zł (punkt 1), czyli rzeczywisty zarobek byłby na poziomie 100%. Oczywiście pominięty tu został wpływ kosztów transakcyjnych i podatków, które uszczupliłyby ewentualny zysk,

3. Gdyby cena rynkowa nieruchomości nie wzrosła, albo nie doszłoby do cesji i inwestor nie uzyskałby finansowania w celu podpisania umowy końcowej najprawdopodobniej straciłby zadatek, a więc cały zaangażowany kapitał.

Potencjalne zyski w ostatnich 5 latach korzystania z tego typu modelu inwestycyjnego były bardzo wysokie. W okresie kryzysu na rynku mógł on natomiast doprowadzić nawet do straty całego kapitału.

Ograniczenia w cesjach

Na powyższy model inwestycyjny deweloperzy patrzą nieprzychylnym okiem. Przyciąga on bowiem inwestorów spekulacyjnych, którzy w każdej chwili mogą nie wywiązać się z zawartej umowy. Ponadto cesje generują konkurencyjną podaż lokali z danej inwestycji dostępnych na rynku wtórnym. – Po kryzysie wielu deweloperów sparzonych licznymi odstąpieniami od umów stosuje teraz z tego tytułu kary umowne – tłumaczy Marzena Zielińska doradca Home Broker w Warszawy. W związku z tym, że deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie przez nabywcę umowy cesji, zdarzają się i na tym tle utrudnienia. – Może się na przykład zdarzyć, że deweloper wyrazi zgodę na przeprowadzenie cesji w terminie dwutygodniowym, co od razu dyskwalifikuje nabywców posiłkujących się kredytem – dodaje Marzena Zielińska.

Bartosz Turek,
Współpraca Krzysztof Bałdyga
Home Broker