Segment apartamentów określany jest przez REAS na podstawie szeregu kryteriów lokalizacyjnych i jakościowych, tak w odniesieniu do lokali, jak i budynku lub zespołu. Kryterium cenowe pełni pomocniczą rolę w segmentacji.
Niekwestionowanym liderem segmentu apartamentowego zarówno pod względem skali podaży jak i wysokości cen sprzedaży jest Warszawa. Zgodnie z badaniami REAS z II kwartału 2010 r., do segmentu apartamentowego należało blisko 7% oferty, czyli nieco ponad tysiąc lokali.
Kluczową cechą segmentu apartamentowego jest lokalizacja w prestiżowym rejonie stolicy, najczęściej w sąsiedztwie urzędów publicznych i ambasad w dzielnicy Śródmieście, czy też w otoczeniu atrakcyjnych terenów parkowych i zabudowy willowej Mokotowa, Saskiej Kępy lub starego Żoliborza. Dla lokalizacji na obrzeżach Warszawy takim rejonem jest Konstancin-Jeziorna, najbardziej prestiżowe podmiejskie uzdrowisko od lat przyciągające warszawskie elity.
Apartamentowiec powinna wyróżniać wysoka jakość wykończenia zewnętrznego; elewacja (kamień, cegła klinkierowa), stolarka okienna z drewna tropikalnego lub łączona drewniano-aluminiowa, duże przeszklenia, a także wysokiej jakości wykończenie powierzchni wspólnych (kamień naturalny, drewno, mosiądz, brąz lub stal nierdzewna). W budynkach apartamentowych znajdować się powinna recepcja i lobby dla gości, a także zapewniona usługa consierge, tj. osoby załatwiającej zakupy czy sprzątanie. Ponadto do dyspozycji mieszkańców mogą należeć basen i SPA. Budynki apartamentowe powinna również cechować kameralność (do 2-3 lokali na piętrze), natomiast same lokale powinny mieć wyraźnie ponadprzeciętną powierzchnię w relacji do liczby pokoi w porównaniu z typowymi mieszkaniami a także duże tarasy, ogrody zimowe czy użytkowe zielone dachy.
Najwięcej oferowanych apartamentów znajduje się w Śródmieściu, i jest to kilka, odrębnych pod względem charakteru zabudowy, grup inwestycji. Z jednej strony mamy do czynienia z odrestaurowanymi, historycznymi kamienicami na obszarze Śródmieścia Południowego, takimi jak: Rezydencja Wspólna, Wilcza 22, Piękna 44 czy Mokotowska 59 o przedziale cen 13 000 - 34 000 PLN/m2.
Z drugiej strony są to lokale w budynkach w zabudowie plombowej, wybudowanych po 2000 r. takie jak: Rezydencja Piękna Nova (Śródmieście Południowe), Restaura Górskiego, Rezydencja Foksal (Śródmieście Północne) czy Nowe Powiśle (Powiśle), a ceny sprzedaży w tych projektach są nieco wyższe i osiągają pułap 40 000 PLN/m2.
W ofercie apartamentów w centrum miasta znajdują się wreszcie wolnostojące, dość wysokie budynki, takie jak Grzybowska 4 w Śródmieściu Północnym, Trio na Muranowie czy Platinum Towers na Woli. Budynki te osiągają wysokość 18-24 kondygnacji i ceny 10 000 – 27 500 PLN/m2. Natomiast wciąż rozstrzygają się losy wstrzymanego projektu apartamentowego Złota 44 mającego liczyć 55 kondygnacji.
O ile apartamenty w centrum miasta charakteryzuje lokalizacja w pełnej zgiełku i tętniącej życiem śródmiejskiej tkance miasta z dostępem do wszelkich usług, o tyle projekty apartamentowe w budynkach wielorodzinnych na południowych obrzeżach Warszawy swoją atrakcyjność zawdzięczają uzdrowiskowemu i willowemu charakterowi miasta Konstancin.
Stanowią one jednak zaledwie 2% oferty mieszkań na obrzeżach stolicy i reprezentowane są przez kameralne inwestycje takie jak Rezydencje Kamea i Konstancin Park w Konstancinie, oferujące apartamenty o pow. 130 - 150 m2 i cenach 8 200 – 9 700 PLN/m2. Dzieje się tak za sprawą nabywców poszukujących tego typu apartamentów w centrum miasta, natomiast osiedlając się na przedmieściach, oczekują dużego domu z ogrodem o cechach rezydencji, zaspokajającej zarówno potrzeby mieszkaniowe jak i będące symbolem prestiżu i sukcesu. Przykładem projektów tego typu jest Osiedle Konstancja tuż obok Szkoły Amerykańskiej czy Oakland Park w Chyliczkach, oferujące domy o powierzchni 200 - 400 m2 i cenach 2,2 – 4,1 mln PLN.
Adam Bechciński
Konsultant
