Wynajem lokalu użytkowego korzystniejszy z opodatkowaniem VAT-em

Wynajem lokali użytkowych dla celów zarobkowych, w  świetle ustawy o podatku od towarów i usług, oznacza dla wynajmującego, prowadzoną przez niego, działalność gospodarczą, czyniąc go tym samym podatnikiem VAT. Za podatników VAT uważa się zarówno  osoby fizyczne, jak też osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które prowadzą samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej rezultat.

Dla przypomnienia, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,  również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Co więcej, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Najem jako usługa opodatkowana stawką 23%
W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w formie najmu wynajmujący, jako podatnik VAT,  zobowiązany jest do rozliczania tego podatku. 

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem stanowi więc odpłatną usługę, która podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, wynoszącej 23%.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego
Oprócz obowiązków ciążących na przedsiębiorcy, wynajem lokalu użytkowego niewątpliwie pociąga za sobą pewne korzyści. Podatnik ma bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego, od wartości towarów i usług, nabytych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie pozwalające uniknąć podatku
Wynajem lokalu nie musi jednak skutkować powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu VAT. Przepisy prawa podatkowego przewidują bowiem zwolnienie podmiotowe, pozwalające drobnym podatnikom na uniknięcie konieczności zapłaty podatku.

Z rozwiązania tego mogą skorzystać podatnicy, u których suma sprzedaży podlegającej opodatkowaniu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie wartości 150 000 zł. Wartość ta nie obejmuje kwoty podatku.

Warto ponadto pamiętać, że dla przedsiębiorców rozpoczynających działalność w trakcie roku, limit sprzedaży uprawniający do zwolnienia liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności w danym roku, uwzględniając przy tym prognozowane kwoty.

Ale nie zawsze jest to atrakcyjne
Wynajmując lokal użytkowy trzeba jednak dokładnie rozważyć, czy jest to faktycznie korzystne rozwiązanie. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę, że tego typu lokal będą wynajmować przedsiębiorcy, a więc osoby które również rozliczają VAT. W przypadku gdy wynajmujący nie skorzysta ze zwolnienia podmiotowego i wystawi fakturę  VAT, najemca będzie mógł odliczyć podatek naliczony. Oznacza to, że w takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może być dla wynajmującego opodatkowanie VAT, gdyż nie zmniejszy to jego konkurencyjności na rynku, a dodatkowo zachowa prawo do odliczenia VAT-u płaconego przy nabywaniu towarów i usług służących prowadzonej działalności gospodarczej.

Elżbieta Węcławik, Tax Care
Adam Bujalski, księgowy Tax Care