Coraz mniejsza rentowność najmu mieszkań

Stawki najmu, w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania, średnio obniżyły się w październiku o blisko 3,5 proc. Spadek zanotowaliśmy – na podstawie danych serwisu Domiporta.pl - we wszystkich siedmiu monitorowanych miastach. Najwięcej potaniał wynajem w Gdańsku (o 7,3 proc.) i Łodzi (4,3 proc.). Z kolei najmniejszy spadek wystąpił w Gdyni (1,6 proc.) i Krakowie (2,2 proc.). Niższe stawki należy wiązać z zakończeniem „szczytu studenckiego” przed rozpoczęciem roku akademickiego. Mieszkania, których nie udało się wynająć w szczycie sezonu, są teraz oferowane po niższych cenach.

Przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen transakcyjnych mieszkań, liczonych na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Brokera, musiało się to zakończyć wyraźnym spadkiem rentowności najmu, którą w październiku podliczyliśmy średnio na 3,93 proc. netto, czyli o 0,21 pkt proc. mniej niż we wrześniu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w październiku 2010 rok

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za październik; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z października obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

W ślad za malejącą rentownością, spadła też liczba ofert wynajmu – w porównaniu z wrześniem o 8 proc. Wzrost wystąpił tylko w Gdyni (o 12 proc.) oraz Gdańsku (o 11 proc.), co z pewnością było jednym z powodów mocnego spadku rentowości najmu. Natomiast największy spadek odnotowaliśmy we Wrocławiu (o 22 proc.), gdzie rentowność najmu spadła jedynie o 0,09 pkt proc.

Tradycyjnie porównujemy rentowność najmu z zyskami, jakie są do osiągnięcia, gdyby zainwestować kapitał nie w nieruchomość, a w lokatę czy obligacje skarbowe. W październiku zaszły tu spore zmiany, bo spadła rentowność najmu, za to wzrosło oprocentowanie obligacji. Odsetki, jakie można teraz uzyskać deponując pieniądze na rocznej lokacie, wynoszą średnio 3,93 proc. netto (średnia dla 34 banków), czyli dokładnie tyle samo, co rentowość najmu. Obecnie jednak, na skutek wzrostu inflacji, do góry poszło też oprocentowanie obligacji dziesięcioletnich (nazwa skrócona: EDO). W drugim i kolejnych latach życia obligacji sprzedawanej w październiku można uzyskać 5,5 proc. brutto, co po odliczeniu 19-proc. podatku daje 4,46 proc. netto. Oznacza to ponad 0,5 pkt proc. przewagi obligacji nad lokatami i wynajmem mieszkań.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich

*średnia dla 34 banków z 04.11.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest niższe o 0,25 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba oczywiście pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania w czasie.

Bernard Waszczyk – Open Finance