Boom na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy nie przestają inwestować

– Pierwsze półrocze to okres bardzo dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Dobra koniunktura to połączenie kilku elementów. Mamy dobrą sytuację makroekonomiczną w Polsce, co sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkań przez Kowalskich. Stymulowane jest to również przez bardzo niskie stopy procentowe – ludziom nie opłaca się trzymać środków na lokacie i wolą te środki zainwestować – mówi Mateusz Mucha z Domu Maklerskiego Navigator. – Rynek najmu obecnie również jest bardzo mocny, dzięki temu, że bardzo dużo Ukraińców przyjechało do Polski i stanowią oni mocną podstawę rynku najmu.

Jak dodaje, wiele mieszkań wybudowanych w przeszłości zostało zajętych przez Ukraińców, dzięki czemu nowe mieszkania pod wynajem mogą generować stopy zwrotu atrakcyjniejsze od nisko oprocentowanych lokat.

W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 29,66 tys. mieszkań, o 0,1 proc. więcej niż rok wcześniej. Uzyskali jednak pozwolenia na budowę ponad 58 tys. lokali, czyli o 50,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Rozpoczętych budów było więcej o ponad jedną czwartą (ponad 41,8 tys. mieszkań).

Dom Maklerski Navigator przeanalizował sytuację 14 deweloperów finansujących się m.in. obligacjami notowanymi na rynku Catalyst. To Robyg, Atal, LC Corp, Polnord, Dom Development, Murapol, Ronson Europe, J.W. Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Archicom, Vantage Development, i2 Development i Developers. W pierwszym półroczu tego roku ci deweloperzy sprzedali 10,05 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 20,6 proc. w stosunku do pierwszego półrocza 2016 roku. Przekazali wprawdzie ok. 6 tys. lokali, co stanowi 4-proc. spadek rok do roku, jednak jak tłumaczy Mateusz Mucha, nie ma to wielkiego znaczenia, gdyż gros przekazań następuje w drugim półroczu.

– Obecnie ceny w największych polskich miastach są dość stabilne. Największe wzrosty notują Trójmiasto i Wrocław, te miasta dynamicznie się rozwijają również pod kątem tkanki biurowej, pod kątem napływu mieszkańców, więc tam obserwujemy największe wzrosty – opisuje sytuację na rynku Mateusz Mucha. – Warszawa – największy, najstabilniejszy, najpłynniejszy rynek – jest bardzo stabilna cenowo. Ta dobra koniunktura ma zdrowe podstawy: wysoki popyt na mieszkania równoważony jest wysoką podażą mieszkań przez deweloperów, czego nie obserwowaliśmy w latach 2006–2008.

W pierwszym półroczu analizowani deweloperzy wyemitowali obligacje o wartości prawie 600 mln zł, wykupując tym samym obligacje o wartości około 357 mln zł. Do końca 2018 roku firmy te zobowiązane są do wykupu około 820 mln zł obligacji, a w samym 2019 roku – około 865 mln zł. Zdaniem DM Navigator w celu wykupu obligacji większość firm zaciągnie nowe zobowiązania. Już teraz w strukturze zadłużenia analizowanych deweloperów obligacje stanowią 54,4 proc. i udział ten rośnie.

– Analiza struktury zadłużenia konkretnego dewelopera, u którego chcemy zakupić lokal, jest bardzo ważną analizą w kontekście planowanego zakupu. Musimy się zastanowić, czy deweloper ten nie jest zbytnio zadłużony, kiedy przypadają zapadalności zobowiązań, które dany deweloper musi spłacić, jak może to współgrać z harmonogramem inwestycji, którą zamierzamy kupić. Jeśli planujemy kupić lokal, który będzie oddany do użytkowania za dwa lata, należy się zastanowić, jak może wyglądać sytuacja danego dewelopera w tej perspektywie – radzi.

Najbardziej zadłużonymi spółkami na koniec I kwartału 2017 r. pozostawały LC Corp, Robyg oraz Polnord. Pierwsza z nich ma jednak wysoki udział kredytów pod inwestycje biurowe, zaś Polnord realizuje program restrukturyzacyjny mający na celu obniżenie poziomu zadłużenia. Jedynym deweloperem mającym wyższe saldo gotówki niż saldo zobowiązań finansowych był na koniec I kw. 2017 r. Dom Development.

– Analizowana grupa deweloperów ma zadłużenie finansowe w okolicach 4,8 mld zł przy gotówce na koncie w wysokości ponad 2 mld zł, co daje dług netto rzędu 2,7 mld zł i jest to wartość stabilna w okresie ostatnich lat – mówi Mateusz Mucha. – Wartość zadłużenia finansowego nieznacznie spadła, porównując I kwartał 2017 do końca 2016 roku. Spadł też lekko poziom gotówki, aczkolwiek te wartości są dosyć stabilne, co przy dobrej koniunkturze pokazuje, że deweloperzy nie zadłużają się ponad miarę, cały czas jest to trzymane w ryzach.